简介：近日，一则“广州中院：司法拍卖不交吉，明知房屋状态下不支持立即腾房”的文章刷爆了朋友圈，也在法律圈引起发议。案件概述：原告李xx已知晓该套房产是以不交吉的方式拍卖， 而原房屋业主住在房子里一直不搬离，原 ...

近日，一则“广州中院：司法拍卖不交吉，明知房屋状态下不支持立即腾房”的文章刷爆了朋友圈，也在法律圈引起发议。案件概述：原告李xx已知晓该套房产是以不交吉的方式拍卖， 而原房屋业主住在房子里一直不搬离，原告以非法占有为由起诉业主并要求腾退房屋。随后事件经法院一审判决和二审判决。广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号民事判决书判决内容：一审法院判决腾空并搬离，二审法院认为“涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，李XX在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果”，改判不支持立即腾退并搬离。 该判决引起了业界和网友们的广泛讨论，有的人认为李xx明知是以不交吉的方式拍卖，就应该承担拍卖带来的相应风险，但法院既然承认李xx对房产享有法定权利，则应当明确陈xx搬离期限。有的人认为这会让房屋继续降低价格或流拍，但如果有些人为贪一个小便宜而进入这个市场，那就有可能会吃亏。 首先我们来看看什么是“不交吉”： 百度百科显示：在粤语中“交吉”和“不交吉”实际上应该是“交空”和“不交空”。所谓“交吉”拍卖，简单地说，就是将无人居住的空房予以拍卖。那么，“法拍房”不清空拍卖是否符合法律规定？执行法院对法拍房是否负有腾退的法定义务？ “法拍房”到底该不该清空？ 很多法拍房产还有人居住，这种房屋在交易过程中就有可能会出现一些问题，因为这种居住有些是合法有些是不合法的，法院可以协助拍得方把不合法的居住行为做腾退。但是有一些合法的居住行为，比如：法拍房的房主之前和一些客户签约过租赁权的转让，这种合同是成立的，在法拍过程中是不可以破租赁的，就是所谓的买卖关系不破租赁。即使法院拍卖了这个房屋，由于租赁关系是善意取得的，因此依然是成立的，所以无法清退业主，只能是法拍房获得者和原业主协商。所有权拍卖和居住权本身就是不抵触的两件事，所以在法院关系上是可以拍卖的。 执行法院对法拍房是否负有腾退的法定义务？ 广东省高级人民法院曾在2012年就此问题作出裁判[（2012）粤高法民一申字第467号]，认为对房屋产权人按不清空价购买的房产，应承担相应的法律后果，不能要求实际居住人立即迁离房屋。法院不支持房产权利人要求腾退搬离的请求，通常考虑以下因素：一、 竞买人是否明知房产通过不清空方式拍卖？这一点最为关键，如竞买人明知则视为愿意购买具有权利瑕疵的房产并愿意承担此种后果。二、实际占有人与房产原所有者的关系？如为同住亲属，特别是在有老人、未成年人的情况下，视为房产原所有者先前已对亲属赋予合法居住权。三、 实际占有人在本地区有无其他生活住房，是否具备搬迁条件也是法院考量的因素之一。 购买法拍房需要做好心理准备 法院拍卖的房屋所有信息都是公开的，有人居住这种情况在拍卖的过程中会有公示，如果想竞拍这种房源，竞拍人应该有所预期，做好心理准备。大多数竞买人并没有事前对房产的权利情况了解清楚，尤其是在现行可以网上跨地区购买的情况下。小编建议打算购买法拍房的小伙伴，一定要对拍卖的房产多了解，对于竞买人而言，建议在购买前现场勘察房屋，并与执行法官保持充分的沟通，如自己勘察存在困难，可以委托专业的助拍机构进行尽职调查，不但在前期调查中可以获得详细可靠的信息，还能够有专人负责协商清场，保证过户后即可安心入住，避免一些不必要的麻烦或巨大的财产损失。本文仅代表作者个人观点，不代表巅云官方发声，对观点有疑义请先联系作者本人进行修改，若内容非法请联系平台管理员，邮箱2522407257@qq.com。更多相关资讯，请到巅云www.yx10011.com学习互联网营销技术请到巅云建站www.yx10011.com。